De woningmarkt zit op slot. De huurliberalisatie komt niet echt van de grond. De regering hult zich in stilzwijgen.

Het kabinet wil dat zelfstandige woningen in de 10 regio’s met de hoogste WOZ-waarden maximaal 25 extra punten krijgen in het systeem voor het berekenen van de maximale huurprijsgrens. Het gaat daarbij vooral om gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Op die manier worden gewilde woningen duurder, althans dat is wat de regering denkt. De prijzen voor die woningen zouden dan ook beter aansluiten bij wat huurders een reële prijs vinden. Deze maatregel geldt alleen voor nieuwe huurcontracten.

Wat in de praktijk opvalt is dat huurprijsbescherming een groot goed is en dat huurbescherming zonder huurprijsbescherming weinig voorstelt - de verhuurder zou dan het leven van de huurder zuur kunnen maken door constant willekeurig de huurprijs op te drijven. Op de lange duur trekt de huurder dat natuurlijk niet en zal hij de huur opzeggen. Terecht is dan ook door de regering als uitgangspunt genomen dat nieuwe regels betreffende de berekening van toelaatbare huurprijzen alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten. De huurder die zo’n huur aangaat kan zelf bepalen of hij de huurprijs kan opbrengen. Zo niet dan zoekt hij of zij een goedkopere woning. So far so good. Bij corporaties en andere sociale verhuurders - de zogeheten toegelaten instellingen - geldt een andere insteek - bij de sociale woningen zal de huurder aan diverse toetsbare criteria moeten voldoen om voor een woning in aanmerking te komen : een laag inkomen bijvoorbeeld. Blijkt de huurder de gegevens vals te hebben opgegeven of woont hij er niet daadwerkelijk maar huurt hij onder dan moet de sociale verhuurder de huur kunnen ontbinden.

Maar wordt de woningmarkt nu ineens ingrijpend anders. Nee. Iedereen blijft nu juist zitten waar hij of zij zit, angstig dat elders een woning onbetaalbaar wordt. En de meeste verhuurders kunnen niet afkomen van huurders die sinds jaar en dag voor een habbekrats wonen, omdat die huurbescherming hebben, zelfs als ze die woning niet eens nodig hebben voor hun eerste levensbehoefte, het dak boven het hoofd.

De woningmarkt kan mijns inziens pas echt geliberaliseerd worden als er fundamenteel wordt nagedacht over een nieuw woonbegrip. Wat is wonen ? Welke woonobjecten komen in aanmerking voor bescherming ? Welke eisen mag een verhuurder stellen aan huurders ? Hoever reikt privacy als het gaat om het gebruik dat een huurder maakt van een woning ? Wat wordt beschermd ? Het eerste dak boven het hoofd of woonbelangen in het algemeen ? Is een inkomenstoets toelaatbaar en zo ja, wanneer mag die worden gehanteerd ? Moet er voor het berekenen van een maximale huurprijs gekeken worden naar de kwaliteit van de woning zelf of mogen vergelijkingsobjecten worden meegenomen ? Mogen alle verhuurders profiteren van verruimde regels als ze zelf niets bijdragen aan veranderingen op de woningmarkt? Zolang deze vragen [en andere soortgelijke] niet fundamenteel worden beantwoord, zal er van een rechtvaardige liberalisatie nooit iets terechtkomen.

Zojuist ben ik normaal op de Rechtbank Amsterdam geweest. Vannacht is de rechtbank beschoten, met een mortiergranaat naar verluidt. De schade valt mijns inziens mee. Als het de bedoeling was om grote schade aan te richten dan is de aanslag mislukt. De ruiten op alle verdiepingen in de onmiddelijke omgeving waar de granaat is ingeslagen - in de gevel zit een klein gat - zijn gesprongen. Een gedeelte van het gebouw is afgezet, maar alle rechtzaken gaan gewoon door.

Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie trekt het wetsvoorstel Invoeringswet titel 7.13 Burgerlijk Wetboek in. Dat heeft hij in een brief aan de Eerste Kamer laten weten. “Ik ben tot de conclusie gekomen dat de primaire doelstelling van de wetgeving - het faciliteren van ondernemers - in beide wetsvoorstellen onvoldoende tot zijn recht komt.”

Op 22 april 2011 stelde de vaste commissie voor Justitie van Eerste Kamer een kritisch voorlopig verslag vast over het wetsvoorstel. “Als kern van de kritiek zie ik dat de regeling te knellend wordt geacht voor bestaande maatschappen en vennootschappen onder firma en dat dit tot onnodige kosten leidt. Er worden tevens vragen gesteld over de helderheid en bruikbaarheid van de wetgeving en de nut en noodzaak van de regelgeving,” schrijft Opstelten.

Het doel van wetgeving op het terrein van het vennootschapsrecht is enerzijds om ondernemers een juridische infrastructuur te bieden waardoor zij in staat worden gesteld hun activiteiten ten volle te ontplooien, en anderzijds om de bij de vennootschap betrokkenen - vennoten respectievelijk aandeelhouders, crediteuren - voldoende bescherming te bieden tegen (machts)misbruik

“De nieuwe regeling voor de personenvennootschappen heeft tot op heden weinig steun gekregen van de beoogde gebruikers, met name ondernemers in het midden- en klein bedrijf. Zij hebben geen behoefte aan de nieuwe personenvennootschappen en vrezen de ermee gepaard gaande kosten. VNO-NCW en MKB Nederland hebben dat standpunt recent nogmaals aan mij bevestigd,” aldus Opstelten.

Bron Novocatie : 8 sep 2011.

Vanaf 1 juli 2011 is de Leegstandverordening in Amsterdam in werking getreden. Eigenaren van kantoorgebouwen die vanaf die datum langer dan zes maanden leegstaan, zijn verplicht dat aan de gemeente te melden.

De Leegstandverordening geldt voor de gebieden Amstel III en Teleport. Daarnaast voor alle kantoorgebouwen die groter zijn dan 10.000 m² en ontruimde bedrijfsgebouwen die gekraakt zijn geweest. Eigenaren van leegstaande kantoren zijn verplicht te melden als leegstand ;ander dan 6 maanden duurt. In de betreffende gebieden geldt ook dat als u met een erkende leegstandsbeheerder - zoals Camelot Europe zie www.cameloteurope.nl - (op basis van de KLB-eisen) aan de eisen van de gemeentelijke leegstand verordening heeft voldaan.

De gemeente Amsterdam wil leegstand tegengaan door met eigenaren te spreken over de mogelijkheden van transformatie van de ruimte naar bijvoorbeeld broedplaats, atelier, hotel of woning.

Bron: Camelot Europe 7 juli 2011

De Kantonrechter te Zaandam heeft een uitspraak gedaan over de schade die een huurder heeft geleden door een brand in een winkelcentrum te Zaandam.

Op 4 maart 2009 is er brand in het winkelcentrum uitgebroken. Een groot aantal winkels is geheel of gedeeltelijk verwoest of zwaar beschadigd. Dit laatste was ook het geval met de door huurder X.gehuurde winkelruimte. De brand is ontstaan in een tapijtwinkel die op dat moment gesloten was.

De verhuurder heeft hierop de huurovereenkomst ontbonden, omdat het overeengekomen huurgenot door de brand geheel onmogelijk is gemaakt. De verhuurder had onderzocht of er een tijdelijk winkelcentrum zou kunnen worden gerealiseerd. Omdat hiervoor onvoldoende draagvlak bleek te bestaan onder de betrokken ondernemers en evenmin onder de omwonenden, die een groot aantal bezwaarschriften tegen het voornemen van de gemeente Zaanstad om een ontheffing van het bestemmingsplan ter plaatse af te geven, indienden, is hier uiteindelijk vanaf gezien. Op 26 oktober 2009 is dit aan de Ondernemersvereniging kenbaar gemaakt.

In het door de gemeente Zaanstad voor de wijk waarin het beschadigde winkelcentrum lag, ontwikkelde zogenaamde “Masterplan” is sprake van slechts één winkelcentrum waarin de twee bestaande winkelcentra zouden moeten opgaan.

De verhuurder wordt door huurder X aangesproken. De vordering betreft schadevergoeding waarvoor [X.] de verhuurder aansprakelijk houdt. Daartoe stelt [X.] ondermeer, kort samengevat, het volgende:

De brand heeft zo snel om zich heen kunnen grijpen in het winkelcentrum tengevolge van het feit dat de brandmelders in de afzonderlijke winkels waren afgeschakeld van het alarmsysteem. Hierdoor kon de brand in de winkelruimte waarin deze is ontstaan onopgemerkt blijven tot deze oversloeg naar de rest van het winkelcentrum.

Daar komt bij dat de tussenmuren van de afzonderlijke winkelruimten niet doorgetrokken waren tot het dak, zodat de brand zich zeer snel kon uitbreiden.

Hierdoor heeft de brand, voor de brandweer kon ingrijpen, een zodanige omvang kunnen krijgen dat het gehele winkelcentrum werd getroffen, waaronder de winkelruimte van [X.]. Reeds om die redenen kunnen de brand en de consequenties daarvan aan Parteon worden toegerekend.

De Kantonrechter oordeelt als volgt.

Vast staat dat de brand is ontstaan in een afgesloten winkelruimte van het complex. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit aansprakelijkheid van de verhuurder voor het ontstaan van de brand zou kunnen worden afgeleid. Van (gedeeltelijke) aansprakelijkheid voor de directe gevolgen van de brand zou de verhuurder alleen aansprakelijk kunnen zijn indien het winkelcentrum zodanige gebreken zou hebben vertoond, dat zonder die gebreken de brand zich niet verder zou hebben kunnen verspreiden, althans zodanig vertraagd dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat deze tijdig zou kunnen worden geblust. Uit het enkele feit dat er geen rookmelders waren en dat de muren tussen de winkelruimten niet tot het dak waren doorgetrokken kan dit niet worden afgeleid. De huurder heeft dienaangaande dan ook onvoldoende gesteld.

De uitspraak is op zijn minst merkwaardig te noemen. Inzicht in hoe de vordering exact is ingesteld ontbreekt bij dit soort publicaties. De wet geeft aan dat en wanneer een huurder de huurovereenkomst kan ontbinden als sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen [op basis van normale huurregels] en dat gebrek het genot dat de huurder macg verwachten geheel onmogelijk is geworden [zie art. 7:210 lid 1 BW]. Een verplichting tot schadevergoeding terzake van een gebrek omvat óók schade die veroorzaakt is door het einde van de huur ingevolge deze bepaling [lid 2].

Dat betekent dat schadevergoeding gevorderd kan worden op basis van de huurregel dat de verhuurder voor gevolgschade van gebreken [alle gebreken, ook die welke niet verholpen hoeven te worden] kan worden aangesproken [art. 7:208 BW] of op basis van algemeen schaderecht [art. 6:74 BW].

Het gaat er in grote lijnen om of aannemelijk gemaakt kan worden dat de schade het gevolg is van een gebrek en dit ook aan de verhuurder kan worden toegerekend.

Kardinaal punt hier is het verschil tussen de oorzaak van de brand en toerekening daarvan [waarop de Kantonrechter in Zaandam heeft voortgeborduurd] en een gebrek in art. 7:208 BW, waaronder vallen : een tekortkoming die te wijten is aan schuld van de verhuurder of die krachtens wet, overeenkomst of op grond van verkeersopvattingen voor zijn rekening komt, of de gevallen dat de verhuurder bij aangaan van de verhuur op de hoogte was van een gebrek of daarvan op de hoogte had moeten zijn.

Als een verhuurder wordt geconfronteerd met een brand en hij kan daardoor het genot niet verschaffen dan komt hij ook niet de bij de overeenkomst (doorgaans in ROZ-contracten overigens geregelde) geregelde opleveringsplicht c.q. genotsverschaffing niet na.

Voor wiens risico dat komt wordt ook nog wel eens afgeleid uit de vraag wie tegen welk risico verzekerd is.

Als een tapijthandel een verhoogd risico oplevert dan is doorgaans geregeld dat de huurder die de tapijthandel drijft de extra verzekeringspremie die de verhuurder moet betalen moet vergoeden. Mijns inziens is het niet kunnen leveren van het genot van een ruimte, een schending van een van de kernverplichtingen van de verhuurder, en dat ook uit verkeersopvattingen zulks voortvloeien kan. De Kantonrechter te Zaandam lijkt zich makkelijk afgemaakt te hebben van de zaak. Klik hier voor de uitspraak :

http://www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BR1309&u_ljn=BR1309

Ook al holt de rechtsstaat in Nederland volgens sommigen achteruit, vergeleken met de rest van de wereld doet de Nederlandse rechtsstaat het zo goed dat ‘we’ hoog scoren op de The World Justice Project Rule of Law Index^TM 2011. De WJP heeft het rechtsstatelijk karakter van staten gemeten aan de hand van een index van 52 criteria en met behulp van 2000 experts in 66 landen. De Nederlandse gerechten zijn toegankelijk en vrij van onjuiste beïnvloeding. In strafzaken respecteren zij de rechtsbescherming (‘due process of law’) zo ‘outstanding’ dat Nederland op dit punt ‘first in the world’ is. Voor wat de toegang tot de civiele rechtspleging betreft  staat Nederland staat Nederland ook bovenaan, samen met Duitsland.

Bron: Nederlandse Orde van Advocaten

Nota bene : ten onrechte willen populisten aan hun achterban doen geloven dat het in Nederland slecht gesteld is met rechtsbescherming, dat rechters links zijn, eigen agenda’s erop nahouden en de rechten van de individuele burger niet gewaarborgd zijn. Volkomen ten onrechte dus !

De Eerste Kamer heeft op dinsdag 17 mei unaniem ingestemd met de Evaluatiewet modernisering rechterlijke organisatie (32.021) en een wijziging van deze wet in verband met vreemdelingenzaken (32.562).

Door de wetswijziging zal de kantonrechter voortaan kennis mogen gaan nemen van zaken met een geldelijk belang tot € 25.000,– in plaats van de huidige € 5.000,–. Hierdoor zijn burgers en bedrijven bij zaken tot € 25.000,– niet meer verplicht zich te laten vertegenwoordigen door een advocaat.

De vraag is of de kwaliteit van rechtspraak gewaarborgd blijft. Kantonrechters zijn vaak pragmatischer dan rechters in de Rechtbank die meer afstand tot de zaak en partijen houden. De grens lag tot 2001 bij fl. 5.000, en al enige jaren is dit nu € 5.000,=. In guldens gedacht is de verruiming van de competentie nu dus ten opzichte van tien jaar geleden fl 50.092,75. Er zullen dus veel zaken bij Kantonrechters terechtkomen die vroeger door de Rechtbank werden afgedaan, waar het procesmonopolie van de advocatuur geldt. Voeg daarbij de invloed van niet gespecialiseerde gemachtigden van wederpartijen en dat bij de al bestaande werkdruk van rechters en je kunt je afvragen of de Evaluatie modernsiering rechtspraak tot de gewenste verbetering zal leiden.

Uit het bericht van eerstekamer.nl blijkt dat de aangepaste Evaluatiewet in werking treedt op 1 juli 2011, maar dat de verplichting om bij de rechtbanken een sector voor kantonrechtspraak te hebben voorlopig blijft bestaan. Ook een nieuw stelsel voor nevenlocaties en de bevoegdheid van de Raad voor de rechtspraak om deze nevenlocaties aan te wijzen, treden vooralsnog niet in werking. Dit geldt ook voor een in de evaluatiewet genoemd nevenlocatiestelsel bij gerechtshoven, inclusief de bevoegdheid van de Raad voor de rechtspraak om nevenlocaties aan te wijzen of te sluiten.

Verder treden op verzoek van de Eerste Kamer nog enkele bepalingen vooralsnog niet in werking, zoals voorzieningen inzake het lidmaatschap van meer dan één gerechtsbestuur en tijdelijke bepalingen met het oog op de invoering van de gerechtelijke kaart.

Minister Opstelten heeft de Eerste Kamer bevestigd dat de genoemde onderdelen van de Evaluatiewet niet eerder in werking zullen treden dan nadat de wetgeving inzake de herziening van de gerechtelijke kaart in het Staatsblad zal zijn geplaatst. Dat zal geen automatisme zijn, zo belooft Opstelten. De minister heeft toegezegd dat de betreffende bepalingen uitdrukkelijk opnieuw op hun merites worden bezien bij het indienen van het beoogde wetsvoorstel tot herziening van de gerechtelijke kaart.